Юридические аспекты
Как ни странно, но это заблуждение. На момент регистрации юридического лица указание адреса офиса, по которому будет осуществляться основная деятельность компании, зачастую, может повлечь за собой отказ в государственной регистрации.
Это с большей вероятностью может произойти из-за того, что собственники, сдающие помещения по традиционной схеме, редко утруждают себя посещением территориальных налоговых инспекций. Еще реже они проводят работу по налаживанию оперативного и постоянного контакта с инспекторами для подписания актов обследования помещений на предмет нахождения у них в офисе руководителей тех фирм, которые планируют арендовать коммерческие площади.
Сотрудники территориальной налоговой не смогут оперативно найти собственника и получить от него подтверждение законности указания адреса его помещения в учредительных документах фирмы, а, в соответствии с внутренними регламентами налоговых органов, отсутствие такого подтверждения является основанием для отказа в государственной регистрации юр лица, с мотивировкой «недостоверные сведения об адресе местонахождения».
Более того. Мне известны забавные случаи, когда отказы получали сами владельцы недвижимости, на адреса которой они пытались зарегистрировать свои же компании! Когда такие собственники пытались возмущаться и объяснять налоговикам, что они сами собственники, и зачем и как они должны сами себе давать подтверждение, инспектора 46-й МИФНС говорили им, что их не интересует кто собственник, а интересует их только положительный ответ от коллег из территориальной инспекции!
Вот такая у нас практика правоприменения!
2. Лучший юридический адрес - это немассовый юридический адрес от собственника.
И это тоже заблуждение…
Начнем с того, что немассовых (и при том реальных) адресов, предоставляющихся в открытую аренду, попросту не существует. Вернее, они могут появиться, но уже через две недели по такому адресу будет зарегистрировано больше 10 фирм, а значит, по классификации самих налоговиков (опять вспомним их внутренний регламент) такой адрес уже будет считаться массовым. Это значит, что при подаче документов на регистрацию, в базе налоговой появится «флажок». Всё. Теперь для успешной регистрации значение будет иметь только то, насколько собственник профессионально и ответственно относится к своему бизнесу по и как у него организовано предоставление юридических адресов. Насколько у собственника отлажено оперативное взаимодействие с территориальной ИФНС по подтверждению своих отношений с арендатором. Только от этого будет зависеть, зарегистрируют ли фирму, или налоговая инспекция вынесет решение об отказе в государственной регистрации юридического лица.
Так что, немассовые юридические адреса, это, по сути, фикция или хуже того, мошенничество. Но мало того. Немассовые юридические адреса от собственника, для которого продажа юридических адресов не является приоритетным направлением использования своей недвижимости, таят в себе еще ряд подводных камней.
Основной опасностью немассового (мало массового, по которому имеется от 10 до 100 компаний-арендаторов) юридического адреса является высокая вероятность, и, что важно, фактическая физическая возможность у налоговых инспекторов, его "закрытия".
Это обусловлено следующим...
Если собственник предоставляет юридический адрес своего помещения от случая к случаю, не массово и не активно, то, уже являясь массовым (а это, напоминаю, когда на адресе числится более 10 организаций), такой юридический адрес является для сотрудников территориальной инспекции досадным раздражителем. Не секрет, что в территории спускается план по контролю над адресами массовой регистрации, и налоговикам нужно отчитываться по данному направлению работы. Т.е. чтобы быть на хорошем счету у руководства, им просто необходимо какие-то адреса отрабатывать и закрывать для дальнейшей регистрации. За годы своей работы я достаточно часто сталкивалась с ситуациями, когда адреса неактивных собственников закрывались.
Казалось бы, парадокс! Адреса, на которых числятся несколько сотен, а иногда и тысяч фирм, прекрасно предоставляются и отказов по ним не бывает, а относительно свежие адреса закрывают с удивительной частотой. Но, на самом деле, в этом нет ничего удивительного.
Я лично знакома с собственниками, в чьих помещениях зарегистрировано несколько тысяч компаний, и знаю, как руководители ряда инспекций в приватных беседах говорили им, что адреса, на которых уже находятся сотни компаний, они не закроют никогда! Налоговики тоже не глупые люди, и они прекрасно понимают, что просто не обладают достаточными для этого ресурсами. Что значит закрыть адрес? Это значит не только то, что по такому юридическому адресу больше не будут проходить первичные регистрации, но и то, что инспекторам придется обязать уже зарегистрированные там фирмы сменить свои адреса.
Всем - и собственникам, и их арендаторам, и самим налоговикам, прекрасно понятно, что провести проверку нескольких сотен переводящихся компаний они просто физически не смогут! По этой причине «супермассовые» адреса никто и никогда не закроет!
Со «слабомассовыми» же адресами такой проблемы не возникает, и у инспекторов появляется большое искушение улучшить свои показатели и отчитаться по проделанной работе. Это основная опасность «немассовых» адресов.
Но есть и еще один нюанс. Налоговые проверки фирм!
Когда на адресе фирм мало, то вся их деятельность всегда на виду. В случае, когда у собственника арендаторов много, то все фирмы просто теряются на общем фоне, и попасть под налоговую проверку можно разве только случайно. Как известно, дерево лучше прятать в лесу. :)
Подведя краткое резюме вышесказанному, можно смело утверждать, что чем профессиональнее собственник, тем больше фирм-арендаторов числится по его адресу. А чем больше фирм на адресе, тем меньше вероятность, что такой адрес закроют, и тем более спокойно и безопасно компании могут вести свою деятельность! :)
3. Лучше, когда предоставляется договор аренды помещения, а не аренды рабочего места.
Еще одно заблуждение. И при этом одно из самых опасных…
Начнем с того, что по закону сдать одно и то же имущество в один и тот же период времени двум и более арендаторам попросту нельзя!!! Такое действие со стороны арендодателя обладает всеми признаками мошенничества!
Такая сделка любым судом будет признана ничтожной, а договор недействительным. Со всеми вытекающими последствиями.
Некоторые юридически не грамотные или нечистоплотные собственники (а также юридические фирмы-посредники), желая заработать больше (не секрет, что не разбирающиеся в вопросе клиенты зачастую готовы платить больше за договор прямой аренды помещения), попросту готовы «подставить» своих арендаторов и предоставить им договор аренды, невзирая на полную незаконность такого договора!
Так что же делать собственнику, предоставляющему юридический адрес для регистрации фирм, и что делать будущему арендатору? Как можно избежать грядущих проблем?
Ответ очевиден и прост! Всего-то, нужно не сдавать одно и тоже помещение нескольким арендаторам! А как же тогда можно прописать по адресу сотни фирм? Да очень просто! Между собственником и арендатором должен быть заключен такой договор, по которому в аренду сдается не само помещение, а индивидуальное рабочее место в помещении. Если таких рабочих мест в помещении оборудовано несколько, а в договоре прописана почасовая аренда, тогда никаких потенциальных проблем ни у собственника, ни у арендатора не возникнет! Закон не будет нарушен!
Так что, уважаемые наши клиенты, не дайте себя обмануть и поставить под угрозу спокойствие и благополучие вашего бизнеса. Заключайте только те договоры, которые не противоречат закону – договоры аренды индивидуального рабочего места. Такой договор полностью соответствует требованию закона для указания адреса помещения в качестве своего юридического адреса.