Юридические аспекты

Ко мне, как к управляющему коммерческой недвижимости, обращаются руководители вновь создаваемых юридических лиц, которые имеют некоторые сложности с арендой офисов. Как правило, это связано с ограниченными финансовыми возможностями большинства начинающих представителей малого бизнеса, или с отсутствием самой необходимости аренды полноценных офисных помещений.

Законодательство РФ предусматривает обязательное наличие у юридического лица адреса местонахождения (т.н. юридического адреса).

Помогая развитию малого бизнеса, я и моя управляющая компания поддерживаем попытку ряда собственников создать цивилизованный рынок услуг по аренде рабочих мест для постоянно действующих исполнительных органов (ПДИО) вновь создаваемых юридических лиц.

С точки зрения закона

В силу закона, ни я, ни кто-либо другой не имеет права препятствовать указывать адрес данного помещения в качестве адреса местонахождения фирме-арендатору, т. к. согласно существующей нормативно-правовой базе, адрес помещения, где располагается ПДИО фирмы, и по которому с ней осуществляется связь и есть "адрес местонахождения" юридического лица (юридический адрес). А указание данного адреса при регистрации является прямой обязанностью юридического лица, и носит, фактически, уведомительный характер.

Это решает многие проблемы, как для малого бизнеса, так и для контролирующих органов, которые всегда имеют возможность осуществить связь с юридическим лицом.

В помещении, находящемся в моем управлении находится 3 (три) полностью оборудованных рабочих места. Следует заметить, что я не только сдаю в аренду и предоставляю индивидуальное рабочее место, но и осуществляю получение и передачу почтовой корреспонденции (почтовое обслуживание), приходящую на имя фирм, арендующих у меня рабочие места.

Достаточно большое количество фирм-арендаторов, которые имеют возможность указывать адрес данного помещения в качестве своего адреса места нахождения (юридического адреса), обусловлено достаточным количеством рабочих мест и условиями договора, которые позволяют это сделать. В соответствии с договором, который заключается между мной и юридическим лицом, постоянно действующий исполнительный орган (Генеральный директор) Арендатора для предоставления возможности осуществления связи между Арендатором и иными заинтересованными частными и/или государственными организациями (ИФНС, внебюджетными фондами, судебными или правоохранительными органами и пр.), имеет право и обязанность находиться в помещении Арендодателя в соответствии с графиком присутствия с ____ ч. ____ мин., до ____ ч. ____ мин. каждого ____ числа каждого месяца. Данный график присутствия ПДИО организации Арендатора может быть изменен Сторонами по взаимному согласию не менее чем за двое суток.) все рабочие места предоставляются в почасовое пользование, что и позволяет достичь такого результата.

В правомерности такого решения проблемы "юридического адреса" (адреса местонахождения) для не имеющих возможности арендовать полноценные офисы начинающих предпринимателей, можно убедиться, изучив современное законодательство, а также правоприменительную практику, выраженную в постановлениях судов.

Для примера я приведу только некоторые нормативные документы и постановления:

ГК РФ, глава 4, §1, статья 54, пункт 2, Место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации. Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа;

ФЗ N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей", Статья 5, пункт в) адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица - иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности), по которому осуществляется связь с юридическим лицом;

Местом нахождения юридического лица признается место нахождения его постоянно действующего исполнительного органа. В случае отсутствия последнего, иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности, – место нахождения, по которому осуществляется связь с юридическим лицом. Место нахождения юридического лица указывается в его учредительных документах. В п. 1 ст. 54 ГК РФ, п. 1 ст. 4 Федерального закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" (далее – Закон об ООО) и п. 2 ст. 4 Федерального закона от 26.12.1995 № 208-ФЗ "Об акционерных обществах" место нахождения юридического лица определяется местом его государственной регистрации, а сведения о месте нахождения юридического лица содержатся в его уставе.

В п. 3 Постановления Пленума Верховного Cуда РФ № 90, Пленума ВАС РФ № 14 от 09.12.1999 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" указано, что при разрешении споров, затрагивающих вопросы определения места нахождения общества, судам необходимо руководствоваться ст. 54 ГК РФ и п. 2 ст. 4 Закона об ООО, согласно которым местонахождение общества определяется местом его государственной регистрации, и учитывать, что учредительными документами общества местом его нахождения может быть определено место постоянного нахождения органов управления общества или основное место его деятельности.

Ранее устанавливалось, что общество должно иметь почтовый адрес, по которому с ним осуществляется связь, и обязано уведомлять органы, осуществляющие государственную регистрацию юридических лиц, об изменении своего почтового адреса. В целях формирования единого подхода к вопросу о месте нахождения юридического лица, месте его регистрации и почтовом адресе приведенные положения в соответствии с Федеральным законом от 21.03.2002 № 31-ФЗ из ст. 4 Закона об ООО исключены.

В настоящее время в действующем законодательстве адрес места нахождения юридического лица не разделяется на юридический адрес и фактический. Между тем место нахождения самого юридического лица Федеральным законом от 08.08.2001 № 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее – Закон № 129-ФЗ) вообще не определено, хотя согласно ст. 19 НК РФ указание места нахождения является обязательным для налогоплательщика. В соответствии с п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.07.1996 № 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" местом нахождения юридического лица является место нахождения его органов. Кроме того, в Законе № 129-ФЗ отсутствует требование о представлении в регистрирующий орган документов, подтверждающих место нахождения органов юридического лица, определенное в его учредительных документах.

Согласно п. 3 ст. 288 ГК РФ в качестве места нахождения юридического лица нельзя указывать адрес жилого помещения. В соответствии с п. 3 ст. 52 Гражданского кодекса РФ изменения учредительных документов, в том числе места нахождения юридического лица, приобретают силу для третьих лиц с момента их государственной регистрации, а в случаях, установленных законом, – с момента уведомления органа, осуществляющего государственную регистрацию, о таких изменениях. Однако юридические лица и их учредители (участники) не вправе ссылаться на отсутствие регистрации таких изменений в отношениях с третьими лицами, действовавшими с учетом этих изменений. Пунктом 5 ст. 5 Закона № 129-ФЗ установлено, что, в случае если изменение указанных в п. 1 данной статьи сведений произошло в связи с внесением изменений в учредительные документы, внесение изменений в Единый государственный реестр юридических лиц осуществляется в порядке, предусмотренном гл. VI данного Закона.

Таким образом, государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа – иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности. Фактическое место нахождения юридического лица и место нахождения, указанное в его учредительных документах, могут не совпадать. Однако юридически местом нахождения компании считается адрес, указанный в его учредительных документах. В Едином государственном реестре юридических лиц должны быть указаны сведения о месте нахождения (об адресе) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица, по которому осуществляется связь с юридическим лицом. За непредставление или несвоевременное представление необходимых для включения в государственные реестры сведений, а также за представление недостоверных сведений заявители, юридические лица несут ответственность, установленную законодательством Российской Федерации.

Исходя из вышесказанного, можно сделать следующие выводы:

• я, как законный представитель собственника помещения, вправе сдавать в аренду принадлежащее собственнику на праве собственности имущество;
• мои арендаторы (постоянно действующий исполнительный орган фирм-арендаторов) находятся в данном помещении, в соответствии с договором аренды рабочего места, на законных основаниях и указывают адрес моего помещениия в качестве своего юридического адреса;
• связь с обществами-арендаторами (личное присутствие, прием-передача почтовых сообщений, телефонная связь) осуществляется в полной мере;
• форма и условия договора между мной и моими арендаторами полностью соответствует законодательному определению понятия "адреса местонахождения" юридического лица;
• учитывая вышесказанное, арендаторы вправе указывать адрес моего помещения в качестве своего адреса места нахождения (юридического адреса).

Со своей стороны мы готовы всячески содействовать пресечению незаконной деятельности т. н. "фирм-однодневок", указывающих адрес данного помещения без каких бы то ни было законных оснований в качестве своего адреса местонахождения.

Образцы заключаемых договоров и гарантийного письма, прилагаю.

СПИСОК ПРИЛОЖЕНИЙ:

1) Реестр юридических лиц, с которыми имеется действующие договоры аренды индивидуального рабочего места.

2) Свидетельство о собственности на нежилое помещение – 1 лист.

3) Копия доверенности – 1 лист.

4) Копия договора на управление помещением – 2 листа.

5) Образец договора аренды рабочего места – 1 лист.

6) Образец гарантийного письма – 1 лист.

С уважением, управляющий помещением

Авдонина А. А.